【更新】バリ島不動産購入フロー
対象者:PMA設立者
※設立中:①,②のみ
※設立完了後:①〜⑩
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▪フロー
①現地エリア視察
②購入検討エリア・購入条件ヒアリング
③物件提案
④内見希望ヒアリング
⑤内見工程表作成
⑥内見
⑦物件運用委託意思確認
⑧(委託する場合)運用委託費用・物件購入外費用提示
⑨売買契約
⑩契約完了後手続き
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◼︎LCB直のクライアントの場合
①現地エリア視察
担当:藤田
内容:Uluwatu→Canggu→Ubudのエリアレクチャーコースをレクチャー
方法:バリ島現地にてアテンド
②購入検討エリア・購入条件ヒアリング
担当:藤田
内容:視察を踏まえて、以下項目をヒアリング
▶︎ヒアリング項目
・エリア:Ubud / Canggu / Uluwatu
・予算:5000万円/1億円/3億円
・用途:宿運用/別荘/居住
・条件:広さ/ビーチまで距離/物件テイスト/運用方針(LCB委託有無) etc…
方法:Googleフォーム(https://forms.gle/AbrZUQWCRkjNk9e87)
③物件提案
担当:藤田
内容:②の回答下に、条件に合う物件を提案
方法;CIC掲載物件から選定
④内見希望ヒアリング
担当:藤田
内容:以下項目ヒアリング
▶︎対象者名/同行者数/エリア/内見希望物件/条件/渡航日程
方法:Googleフォーム(https://forms.gle/Uh2cbjCE6QmyhKb88)
⑤内見工程表作成
担当:藤田
内容:内見可否確認・予約、工程表作成、レポートフォーマット作成
方法:
・内見可否確認・予約:パートナーへアポ
・工程表作成:スプレッド
・レポートフォーマット作成:Googleフォーう
⑥内見当日
担当:藤田、LCBスタッフ、担当パートナー
内容:
・内見工程表に沿って物件を訪問
・クライアントの移動/アテンド
・物件案内
・内見レポート共有、入力
方法
・LCBが移動車手配
・内見レポート共有、入力→Googleフォーム
◼︎SSH/BPのクライアントの場合
①現地エリア視察
担当:SSH/BP
内容:Uluwatu→Canggu→Ubudのエリアレクチャーコースをレクチャー
方法:
・SSH:LCB からのレクチャーをもとに、バリ島現地にてアテンド
・BP:SSH からのレクチャーをもとに、バリ島現地にてアテンド
②購入検討エリア・購入条件ヒアリング
担当:SSH/BP
内容:視察を踏まえて、以下項目をヒアリング
▶︎ヒアリング項目
・エリア:Ubud / Canggu / Uluwatu
・予算:5000万円/1億円/3億円
・用途:宿運用/別荘/居住
・条件:広さ/ビーチまで距離/物件テイスト/運用方針(LCB委託有無) etc…
方法:
・Googleフォーム(https://forms.gle/AbrZUQWCRkjNk9e87)
・回答状況共有:対象者→BP→SSH→LCB
③物件提案
担当:SSH/BP
内容:②の回答下に、条件に合う物件を提案
方法;CIC掲載物件から選定
④内見希望ヒアリング
担当:SSH/BP
内容:以下項目ヒアリング
▶︎対象者名/同行者数/エリア/内見希望物件/条件/渡航日程
方法:
・Googleフォーム(https://forms.gle/Uh2cbjCE6QmyhKb88)
・回答状況共有:対象者→BP→SSH→LCB
⑤内見工程表作成
担当:LCB
内容:内見可否確認・予約、工程表作成、レポートフォーマット作成
方法:
・内見可否確認・予約:パートナーへアポ
・工程表作成:スプレッド
・レポートフォーマット作成:Googleフォーム
⑥内見当日
担当:SSH/BP、LCBスタッフ、担当パートナー
内容:
・内見工程表に沿って物件を訪問
・クライアントの移動/アテンド:SSH/BP
・物件案内:担当パートナー、LCBスタッフ、SSH/BP
・内見レポート共有、入力:SSH/BP
方法
・SSH/BPが移動車手配
・内見レポート共有、入力→Googleフォーム
・回答状況共有:対象者→BP→SSH→LCB
①現地エリア視察
いつ:法人会員月額費用支払い後以降、いつでも
どこで:バリ島
誰が:ビジネスパートナー
何を:Uluwatu→Canggu→Ubudのエリアレクチャーコースを案内・レクチャー
なぜ:不動産購入希望エリアの状況理解の為
どのように:契約会社からのレクチャーをベースに、各エリアの特徴を説明
②購入検討エリア・購入条件ヒアリング
いつ:現地エリア視察後
どこで:バリ島/日本
誰が:ビジネスパートナー
何を:視察を踏まえて、以下項目をヒアリング ※Googleフォーム(https://forms.gle/AbrZUQWCRkjNk9e87)
▶︎ヒアリング項目
・エリア:Ubud / Canggu / Uluwatu
・予算:5000万円/1億円/3億円
・用途:宿運用/別荘/居住
・条件:広さ/ビーチまで距離/物件テイスト/運用方針(LCB委託有無) etc…
なぜ:購入エリア・条件を絞る為
どのように:
・アテンドしたビジネスパートナーが対象者へGoogleフォームリンク共有
例)LCB直のクライアントの場合
担当:藤田
内容:購入検討エリア・購入条件ヒアリング
③物件提案
いつ:ヒアリング以降
どこで:バリ島/日本
誰が:ビジネスパートナー
何を:検討しているエリア・条件に合う物件情報を提案
なぜ:ニーズに合う物件を購入検討してもらうため
どのように:会員サイト内の物件情報から選定して提案
例)LCB直のクライアントの場合
担当:藤田
内容:物件提案
④内見希望ヒアリング
いつ:物件提案後、購入検討する物件があった時
どこで:日本
誰が:LCB/SSH・ビジネスパートナー
何を:以下項目ヒアリング
▶︎対象者名/同行者数/エリア/内見希望物件/条件/渡航日程
なぜ:
どのように:
1)ヒアリングフォーマット作成 ※Googleフォーム(https://forms.gle/Uh2cbjCE6QmyhKb88)
2)Googleフォームリンク共有:LCB→SSH→BP→対象者
3)Googleフォーム回答:対象者
4)回答状況共有:対象者→BP→SSH→LCB
⑤内見工程表・内見レポート作成
いつ:Googleフォーム回答後
どこで:日本
誰が:LCB
何を:購入検討している物件の内見セッティング
なぜ:内見実施の為
どのように:
1)④のGoogleフォーム回答内容確認
2)内見可否確認・予約
・内見希望物件を販売しているパートナーへアポ
・内見可否確認/スケジュール調整/予約
3)内見工程表・内見レポート作成
https://docs.google.com/spreadsheets/d/14QJwXi7nlcsI2WISPTcTwE-nw0AGdlMBeQUs5KbGEsI/edit?usp=sharing
4)内見工程表(PDF)・内見レポート共有:LCB→SSH→BP→対象者
⑥内見
いつ:内見予定日当日
どこで:バリ島
誰が:ビジネスパートナー or 契約会社、LCB、パートナー
何を:購入希望物件の内見
なぜ:購入判断をするため
どのように:
・内見工程表に沿って物件を訪問
・クライアントの移動/アテンド:ビジネスパートナー or 契約会社
・物件案内:LCBスタッフ、担当パートナー
⑦内見レポート
いつ:内見後
どこで:日本/バリ島
誰が:ビジネスパートナー
何を:内見した物件の感想、購入意思確認
なぜ:売主への交渉に進むかへの可否判断の為
どのように:
・⑤で事前に共有した内見レポート入力:対象者 (or BP代理入力)
※Googleフォーム(https://forms.gle/d8zhbr7XptZWSXyaA)
┝ (購入条件に合う物件無しの場合)⇒②に戻る
│
(購入前向きに検討する場合)
⑧物件購入総額費用提示
いつ:購入意志あった後
どこで:日本(or バリ島)
誰が:LCB
何を:購入総額を算出
◆購入内訳
・物件本体価格
・ノタリス費用:Ninaさんに
・税金(不動産取得税)
・仲介手数料(3%) ※3%は変動可能性あり
<按分>
Kouruの場合:LCB:Fathi(HPB):〇〇=1%:1%:1%)
2社の場合:LCB:Fathi(HPB)=1.5%:1.5%
・水道利用権費用(国営/井戸水) ★
国営:地下水利用許可がない場合必要→水道パイプ状況で変動
地下水:地下水利用許可が必要・取得には時間がかかる
・
・火災保険料(任意加入)
ーーー
〈運用委託する場合〉
・運用委託費用:1年間パッケージ
・物件関連費用
・リフォーム費用:
・
水道/電気/プール/備品購入/税金/ゴミ回収/ネット回線/儀式/保険
│
┝ (運用委託なし)⇒⑨へ
│
(運用委託あり)⇒⑧へ
⑨物件購入総額費用提示 ※み
いつ:購入意志+LCB運用委託意思表示があった後
どこで:日本(or バリ島)
誰が:LCB
何を:運用委託・物件関連の各種費用を算出
(1/22;税務MTG:クライアントとの契約書締結が必要?)
◆購入費用
・物件本体価格
・ノタリス費用:Ninaさんに
・税金(不動産取得税)
・仲介手数料(3%) ※3%は変動可能性あり
<按分>
Kouruの場合:LCB:Fathi(HPB):〇〇=1%:1%:1%)
2社の場合:LCB:Fathi(HPB)=1.5%:1.5%
・水道利用権費用(国営/井戸水) ★
国営:地下水利用許可がない場合必要→水道パイプ状況で変動
地下水:地下水利用許可が必要・取得には時間がかかる
・
・火災保険料(任意加入)
ーーー
〈運用委託する場合〉
・運用委託費用:1年間パッケージ
・物件関連費用
・リフォーム費用:
・
▼運用委託内容
1. OTA・チャネルマネージャー構築/運用
藤田考え,F)各OTAに物件新規登録、LCBのSiteMinderで予約管理
2. スタッフ雇用・管理
F)既にVillaスタッフがいる場合:LCBで雇用・各Villaで勤務
F)既にVillaスタッフがいない場合:LCBで求人募集
3. SNSマーケティング
F)Tude SNSチームで担当 ※要チーム組成⇒LCBで求人募集
▼物件関連の各種費用
1. リフォーム
2. 水道使用環境整備
3. 抵当権等調査
4. 税金
なぜ:購入総額と年間のランニングコストを提示するため
どのように:
・⑦レポート回答を基にコスト算出
・提案資料を提示:LCB→契約会社→BP→対象者
⑨売買契約開始
いつ:購入意志確認・運用委託有無確認後
どこで:バリ島
誰が:LCB
何を:売主に購入オファー提示 ※価格交渉
なぜ:購入金額を確定するため
どのように:
・LOI作成、売主に提出
・売主と合意
▼合意項目
・購入金額(通貨)
・支払いスケジュール
・公証人の決定 ※基本:買主に決定権あり ※LCBに委任?
・物件書類(登記簿etc)所在確認
・各SNS等所在/契約状況(サーバー,ドメイン等)/各権限譲渡
・
・売買契約書署名:対象者 ※コミサリス(Yasa)委任も可
・支払い:対象者→LCB→売主?
(1/22;税務MTG:資金移動時に覚書が必要?)
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<購入後フロー?>
⑩契約完了後手続き ※各権限周り
いつ:売買契約書に署名・支払い完了後
どこで:バリ島
誰が:LCB
何を:Webサイト管理(サーバー,ドメイン含む)権限・OTAアカウント・SNSアカウント・GoogleMap権限を回収
なぜ:LCBで運用するため
どのように:
・各アカウント情報譲渡依頼:LCB→売主
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◼︎クライアントが支払う費用(任意含む)
▪︎購入費用
・物件本体価格
・ノタリス費用 ※Ninaさんに確認(買主が選定する権利あり?/費用)
・税金(不動産取得税)
・仲介手数料(3%) ※3%は変動可能性あり
<按分>
Kouruの場合:LCB:Fathi(HPB):〇〇=1%:1%:1%)
2社の場合:LCB:Fathi(HPB)=1.5%:1.5%
・水道利用権費用(国営/井戸水) ★
国営/公営:地下水利用許可がない場合必要→水道パイプ状況で変動
井戸水:井戸水利用許可が必要・取得には時間がかかる
・
・火災保険料(任意加入)
▪︎リフォーム費
▪︎運用委託費
▪︎運用維持費
【確認】
1. コンサル費用の設定
⇒運用委託費:パッケージ価格¥◯◯◯/年
⇒物件関連の各種費:物件購入価格の◯%上乗せ or パッケージ価格¥◯◯◯
→各物件で必要な費用
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▼運用委託費
・宿泊管理:OTA作成・チャネルマネージャー設定
・スタッフ管理:雇用費用、保険加入
・SNSマーケティング:アカウント作成・発信
F)物件価格+上記3点パッケージ
・インクルードで提案 ※物件購入後1年間保証
・2年目以降の料金設定:¥◯◯◯
▼物件関連の各種費
・リフォーム
⇒LCB経由物件は全てCasa Cotentaブランドとして展開: するorしない
F)リフォームプラン提案(予算:松竹梅)、PT.CDDでリフォーム請負
松:フルリフォーム ¥◯◯◯ ※Casa Cotentaブランドとして展開
竹:
梅:
・物件管理ランニングコスト
水道/電気/プール/備品購入/税金/ゴミ回収/ネット回線/儀式/保険
※Max値をCasaとした場合 ⇒現状半年ランニングコスト¥◯◯◯
2.サイト表示物件価格
⇒物件価格+運用委託1年分(1~3パッケージ): Yes or No
※ Noの場合,正しい表示価格:
3.インフラ(水道)契約
⇒以下フロー : Yes or No
1)契約状況確認:売主
2)契約状況裏取:Ninaさん・Uyeさん
3)契約状況判明
・地下水使用許可:有 or 無
・公共水道使用許可:有 or 無
(公共水道使用許可<無し>の場合)
4)工事費用確認
5)見積・発注・支払(=契約完了)
6)工事開始
7)工事完了
4.物件価格交渉
⇒する/しない
5.購入資金
————————————————————————
・お金の流れ「対象者(買主)→LCB→売主」 ⇒Yes or No
※正しい流れ:対象者(買主)→ノタリス→売主
↓
LCB/パートナー
例)
物件価格:100,000,000
LCB利益:10,000,000
販売価格:110,000,000
仲介手数料:3,300,000 ※販売価格の3%(%は変動あり)
※LCBが全額取得
※HPB仲介手数料:売主からの支払い
※売主:販売価格の2.5%を納税する必要あり
※売主に対して、購入者はLCB(三為)? ⇒Yes or No
(お金の流れ:Yesの場合)
・支払い通貨条件 ⇒法定通貨のみ or 暗号通貨も可
・支払い方法 ⇒ 一括 or 分割可
6.物件書類
・登記簿
・水道使用許可書?
・税金支払い証明書?
・
・
・
7.売買契約書署名
⇒対象者 or コミサリス(Yasa)委任
ーーーー
<議事録>
・LCBに運用委託しないという選択肢 ⇒あり