【更新】バリ島不動産購入フロー

対象者：PMA設立者
 ※設立中：①,②のみ
 ※設立完了後：①〜⑩

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▪フロー
①現地エリア視察
②購入検討エリア・購入条件ヒアリング
③物件提案
④内見希望ヒアリング
⑤内見工程表作成
⑥内見
⑦物件運用委託意思確認
⑧（委託する場合）運用委託費用・物件購入外費用提示
⑨売買契約
⑩契約完了後手続き

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◼︎LCB直のクライアントの場合
①現地エリア視察
担当：藤田
内容：Uluwatu→Canggu→Ubudのエリアレクチャーコースをレクチャー
方法：バリ島現地にてアテンド

②購入検討エリア・購入条件ヒアリング
担当：藤田
内容：視察を踏まえて、以下項目をヒアリング 
 ▶︎ヒアリング項目
 ・エリア：Ubud / Canggu / Uluwatu
 ・予算：5000万円/1億円/3億円
 ・用途：宿運用/別荘/居住
 ・条件：広さ/ビーチまで距離/物件テイスト/運用方針（LCB委託有無） etc…
方法：Googleフォーム(https://forms.gle/AbrZUQWCRkjNk9e87)

③物件提案
担当：藤田
内容：②の回答下に、条件に合う物件を提案
方法；CIC掲載物件から選定

④内見希望ヒアリング
担当：藤田
内容：以下項目ヒアリング
  ▶︎対象者名/同行者数/エリア/内見希望物件/条件/渡航日程
方法：Googleフォーム(https://forms.gle/Uh2cbjCE6QmyhKb88)

⑤内見工程表作成
担当：藤田
内容：内見可否確認・予約、工程表作成、レポートフォーマット作成
方法：
・内見可否確認・予約：パートナーへアポ
・工程表作成：スプレッド
・レポートフォーマット作成：Googleフォーう

⑥内見当日
担当：藤田、LCBスタッフ、担当パートナー
内容：
 ・内見工程表に沿って物件を訪問
  ・クライアントの移動/アテンド
  ・物件案内
  ・内見レポート共有、入力
方法
  ・LCBが移動車手配
  ・内見レポート共有、入力→Googleフォーム

◼︎SSH/BPのクライアントの場合
①現地エリア視察
担当：SSH/BP
内容：Uluwatu→Canggu→Ubudのエリアレクチャーコースをレクチャー
方法：
・SSH：LCB からのレクチャーをもとに、バリ島現地にてアテンド
・BP：SSH からのレクチャーをもとに、バリ島現地にてアテンド

②購入検討エリア・購入条件ヒアリング
担当：SSH/BP
内容：視察を踏まえて、以下項目をヒアリング 
 ▶︎ヒアリング項目
 ・エリア：Ubud / Canggu / Uluwatu
 ・予算：5000万円/1億円/3億円
 ・用途：宿運用/別荘/居住
 ・条件：広さ/ビーチまで距離/物件テイスト/運用方針（LCB委託有無） etc…
方法：
・Googleフォーム(https://forms.gle/AbrZUQWCRkjNk9e87)
・回答状況共有：対象者→BP→SSH→LCB

③物件提案
担当：SSH/BP
内容：②の回答下に、条件に合う物件を提案
方法；CIC掲載物件から選定

④内見希望ヒアリング
担当：SSH/BP
内容：以下項目ヒアリング
  ▶︎対象者名/同行者数/エリア/内見希望物件/条件/渡航日程
方法：
・Googleフォーム(https://forms.gle/Uh2cbjCE6QmyhKb88)
・回答状況共有：対象者→BP→SSH→LCB

⑤内見工程表作成
担当：LCB
内容：内見可否確認・予約、工程表作成、レポートフォーマット作成
方法：
・内見可否確認・予約：パートナーへアポ
・工程表作成：スプレッド
・レポートフォーマット作成：Googleフォーム

⑥内見当日
担当：SSH/BP、LCBスタッフ、担当パートナー
内容：
 ・内見工程表に沿って物件を訪問
  ・クライアントの移動/アテンド：SSH/BP
  ・物件案内：担当パートナー、LCBスタッフ、SSH/BP
  ・内見レポート共有、入力：SSH/BP
方法
  ・SSH/BPが移動車手配
  ・内見レポート共有、入力→Googleフォーム
  ・回答状況共有：対象者→BP→SSH→LCB

①現地エリア視察
いつ：法人会員月額費用支払い後以降、いつでも
どこで：バリ島
誰が：ビジネスパートナー
何を：Uluwatu→Canggu→Ubudのエリアレクチャーコースを案内・レクチャー
なぜ：不動産購入希望エリアの状況理解の為
どのように：契約会社からのレクチャーをベースに、各エリアの特徴を説明

②購入検討エリア・購入条件ヒアリング
いつ：現地エリア視察後
どこで：バリ島/日本
誰が：ビジネスパートナー
何を：視察を踏まえて、以下項目をヒアリング ※Googleフォーム(https://forms.gle/AbrZUQWCRkjNk9e87)
 ▶︎ヒアリング項目
 ・エリア：Ubud / Canggu / Uluwatu
 ・予算：5000万円/1億円/3億円
 ・用途：宿運用/別荘/居住
 ・条件：広さ/ビーチまで距離/物件テイスト/運用方針（LCB委託有無） etc…
なぜ：購入エリア・条件を絞る為
どのように：
・アテンドしたビジネスパートナーが対象者へGoogleフォームリンク共有

例）LCB直のクライアントの場合
担当：藤田
内容：購入検討エリア・購入条件ヒアリング

③物件提案
いつ：ヒアリング以降
どこで：バリ島/日本
誰が：ビジネスパートナー
何を：検討しているエリア・条件に合う物件情報を提案
なぜ：ニーズに合う物件を購入検討してもらうため
どのように：会員サイト内の物件情報から選定して提案

例）LCB直のクライアントの場合
担当：藤田
内容：物件提案

④内見希望ヒアリング
いつ：物件提案後、購入検討する物件があった時
どこで：日本
誰が：LCB/SSH・ビジネスパートナー
何を：以下項目ヒアリング
  ▶︎対象者名/同行者数/エリア/内見希望物件/条件/渡航日程
なぜ：
どのように：
1)ヒアリングフォーマット作成 ※Googleフォーム(https://forms.gle/Uh2cbjCE6QmyhKb88)
2)Googleフォームリンク共有：LCB→SSH→BP→対象者
3)Googleフォーム回答：対象者
4)回答状況共有：対象者→BP→SSH→LCB

⑤内見工程表・内見レポート作成
いつ：Googleフォーム回答後
どこで：日本
誰が：LCB
何を：購入検討している物件の内見セッティング
なぜ：内見実施の為
どのように：
1)④のGoogleフォーム回答内容確認
2)内見可否確認・予約
 ・内見希望物件を販売しているパートナーへアポ
 ・内見可否確認/スケジュール調整/予約
3)内見工程表・内見レポート作成
https://docs.google.com/spreadsheets/d/14QJwXi7nlcsI2WISPTcTwE-nw0AGdlMBeQUs5KbGEsI/edit?usp=sharing
4)内見工程表（PDF）・内見レポート共有：LCB→SSH→BP→対象者

⑥内見
いつ：内見予定日当日
どこで：バリ島
誰が：ビジネスパートナー or 契約会社、LCB、パートナー
何を：購入希望物件の内見
なぜ：購入判断をするため
どのように：
 ・内見工程表に沿って物件を訪問
  ・クライアントの移動/アテンド：ビジネスパートナー or 契約会社
  ・物件案内：LCBスタッフ、担当パートナー

⑦内見レポート
いつ：内見後
どこで：日本/バリ島
誰が：ビジネスパートナー
何を：内見した物件の感想、購入意思確認
なぜ：売主への交渉に進むかへの可否判断の為
どのように：
・⑤で事前に共有した内見レポート入力：対象者 （or BP代理入力）
　※Googleフォーム(https://forms.gle/d8zhbr7XptZWSXyaA)

┝ （購入条件に合う物件無しの場合）⇒②に戻る
 │
（購入前向きに検討する場合）

⑧物件購入総額費用提示 
いつ：購入意志あった後
どこで：日本（or バリ島）
誰が：LCB
何を：購入総額を算出
◆購入内訳
　・物件本体価格
　・ノタリス費用：Ninaさんに
　・税金(不動産取得税)
　・仲介手数料(3％)　※3％は変動可能性あり
　　<按分>
　　　Kouruの場合：LCB:Fathi(HPB):〇〇=1%:1%:1%)
　　　2社の場合：LCB：Fathi(HPB)=1.5%:1.5%
　・水道利用権費用(国営/井戸水)　★
　　国営：地下水利用許可がない場合必要→水道パイプ状況で変動
　　地下水：地下水利用許可が必要・取得には時間がかかる
　・
　・火災保険料(任意加入)
ーーー
　〈運用委託する場合〉
　・運用委託費用：1年間パッケージ
　・物件関連費用
　　・リフォーム費用：
　　・
　
　  水道/電気/プール/備品購入/税金/ゴミ回収/ネット回線/儀式/保険

 │
┝ （運用委託なし）⇒⑨へ
 │ 
（運用委託あり）⇒⑧へ

⑨物件購入総額費用提示 ※み
いつ：購入意志+LCB運用委託意思表示があった後
どこで：日本（or バリ島）
誰が：LCB
何を：運用委託・物件関連の各種費用を算出
(1/22;税務MTG：クライアントとの契約書締結が必要？)
◆購入費用
　・物件本体価格
　・ノタリス費用：Ninaさんに
　・税金(不動産取得税)
　・仲介手数料(3％)　※3％は変動可能性あり
　　<按分>
　　　Kouruの場合：LCB:Fathi(HPB):〇〇=1%:1%:1%)
　　　2社の場合：LCB：Fathi(HPB)=1.5%:1.5%
　・水道利用権費用(国営/井戸水)　★
　　国営：地下水利用許可がない場合必要→水道パイプ状況で変動
　　地下水：地下水利用許可が必要・取得には時間がかかる
　・
　・火災保険料(任意加入)
ーーー
　〈運用委託する場合〉
　・運用委託費用：1年間パッケージ
　・物件関連費用
　　・リフォーム費用：
　　・
　

 ▼運用委託内容
  1. OTA・チャネルマネージャー構築/運用　
　  藤田考え,F）各OTAに物件新規登録、LCBのSiteMinderで予約管理
  2. スタッフ雇用・管理
　  F）既にVillaスタッフがいる場合：LCBで雇用・各Villaで勤務
　  F）既にVillaスタッフがいない場合：LCBで求人募集
  3. SNSマーケティング
　  F）Tude SNSチームで担当 ※要チーム組成⇒LCBで求人募集

 ▼物件関連の各種費用
   1. リフォーム
   2. 水道使用環境整備
   3. 抵当権等調査
   4. 税金

なぜ：購入総額と年間のランニングコストを提示するため
どのように：
 ・⑦レポート回答を基にコスト算出
 ・提案資料を提示：LCB→契約会社→BP→対象者

⑨売買契約開始
いつ：購入意志確認・運用委託有無確認後
どこで：バリ島
誰が：LCB
何を：売主に購入オファー提示 ※価格交渉
なぜ：購入金額を確定するため
どのように：
・LOI作成、売主に提出
・売主と合意
　▼合意項目
　・購入金額(通貨)
　・支払いスケジュール
　・公証人の決定 ※基本：買主に決定権あり ※LCBに委任？
　・物件書類（登記簿etc）所在確認
　・各SNS等所在/契約状況（サーバー,ドメイン等）/各権限譲渡
　・
・売買契約書署名：対象者 ※コミサリス（Yasa）委任も可
・支払い：対象者→LCB→売主？
(1/22;税務MTG：資金移動時に覚書が必要？)

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＜購入後フロー？＞
⑩契約完了後手続き ※各権限周り
いつ：売買契約書に署名・支払い完了後
どこで：バリ島
誰が：LCB
何を：Webサイト管理（サーバー,ドメイン含む）権限・OTAアカウント・SNSアカウント・GoogleMap権限を回収
なぜ：LCBで運用するため
どのように：
・各アカウント情報譲渡依頼：LCB→売主

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◼︎クライアントが支払う費用（任意含む）
▪︎購入費用
・物件本体価格
・ノタリス費用　※Ninaさんに確認（買主が選定する権利あり？/費用）
・税金(不動産取得税)
・仲介手数料(3％)　※3％は変動可能性あり
　<按分>
　Kouruの場合：LCB:Fathi(HPB):〇〇=1%:1%:1%)
　2社の場合：LCB：Fathi(HPB)=1.5%:1.5%
・水道利用権費用(国営/井戸水)　★
　国営/公営：地下水利用許可がない場合必要→水道パイプ状況で変動
　井戸水：井戸水利用許可が必要・取得には時間がかかる
・
・火災保険料(任意加入)

▪︎リフォーム費

▪︎運用委託費

▪︎運用維持費

【確認】
1. コンサル費用の設定
⇒運用委託費：パッケージ価格¥◯◯◯/年
⇒物件関連の各種費：物件購入価格の◯％上乗せ or パッケージ価格¥◯◯◯
　→各物件で必要な費用
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 ▼運用委託費
 ・宿泊管理：OTA作成・チャネルマネージャー設定
 ・スタッフ管理：雇用費用、保険加入
 ・SNSマーケティング：アカウント作成・発信
　  F）物件価格+上記3点パッケージ
　　・インクルードで提案 ※物件購入後1年間保証
　　・2年目以降の料金設定：¥◯◯◯

  ▼物件関連の各種費
 ・リフォーム
　⇒LCB経由物件は全てCasa Cotentaブランドとして展開： するorしない
　  F）リフォームプラン提案（予算：松竹梅）、PT.CDDでリフォーム請負
　　松：フルリフォーム ¥◯◯◯ ※Casa Cotentaブランドとして展開
　　竹：
　　梅：
  ・物件管理ランニングコスト
　  水道/電気/プール/備品購入/税金/ゴミ回収/ネット回線/儀式/保険

※Max値をCasaとした場合 ⇒現状半年ランニングコスト¥◯◯◯

2.サイト表示物件価格
⇒物件価格＋運用委託1年分（1~3パッケージ）： Yes or No
※ Noの場合,正しい表示価格：

3.インフラ（水道）契約
⇒以下フロー ： Yes or No
1)契約状況確認：売主
2)契約状況裏取：Ninaさん・Uyeさん
3)契約状況判明
・地下水使用許可：有 or 無
・公共水道使用許可：有 or 無

（公共水道使用許可<無し>の場合）
4)工事費用確認
5)見積・発注・支払（=契約完了）
6)工事開始
7)工事完了

4.物件価格交渉
⇒する/しない

5.購入資金 
————————————————————————
・お金の流れ「対象者（買主）→LCB→売主」 ⇒Yes or No
　※正しい流れ：対象者（買主）→ノタリス→売主
　　　　　　　　　　　　　　　　　  ↓
　　　　　　　　　　　　　　  LCB/パートナー
　
　例）
　物件価格：100,000,000
　LCB利益：10,000,000
　販売価格：110,000,000
　仲介手数料：3,300,000　※販売価格の3%（％は変動あり）
　 ※LCBが全額取得
　 ※HPB仲介手数料：売主からの支払い
　 ※売主：販売価格の2.5%を納税する必要あり

　※売主に対して、購入者はLCB(三為)？ ⇒Yes or No
（お金の流れ：Yesの場合）
・支払い通貨条件 ⇒法定通貨のみ or 暗号通貨も可
・支払い方法 ⇒ 一括 or 分割可

6.物件書類
・登記簿
・水道使用許可書？
・税金支払い証明書？
・
・
・

7.売買契約書署名
　⇒対象者 or コミサリス（Yasa）委任

ーーーー
<議事録>
・LCBに運用委託しないという選択肢　⇒あり